Rječnik nekretnina

A B C Č Ć D Đ E F G H I J K L LJ M N NJ O P R S Š T U V Z Ž

A

Anuitet

Anuitet je mjesečni obrok otplate kredita, koji označava uvijek isti iznos kojim se otplaćuje kredit, a sastoji se od kamata i glavnice (nominalna vrijednost duga). U ukupnom iznosu anuiteta mijenja se omjer između dijela koji se odnosi na kamatu i dijela za koji se smanjuje ukupno dobiveni zajam (glavnica). Otplatom se mijenja struktura anuiteta pa je u početnom periodu najveći udio kamate, jer se ukamaćuje najveći dio ostatka kredita, a iznos glavnice najmanji. Protekom vremena, taj se omjer mijenja u obrnutom smjeru. 

 

Osim u anuitetima, kredit je moguće otplaćivati u ratama. Za razliku od anuiteta, rata je promjenjiva tijekom otplate kredita, tako da se svakom otplatom smanjuje (jer se kamata obračunava na sve manju glavnicu). Iako je rata u prvim godinama veća nego anuitet, u konačnici je ovaj model otplate za korisnika kredita povoljniji jer je ukupno uplaćena manja kamata.

E

E-izvadak

E-izvadak pruža uvid u središnju bazu podataka zemljišnoknjižnih odjela općinskih sudova u Republici Hrvatskoj elektronskim putem.

Pregled e-izvadaka

Efektivna kamatna stopa (EKS)

EKS je kamatna stopa koja pokazuje ukupne troškove koje klijent plaća banci kod podizanja i otplate kredita, odnosno ukupan prihod koji klijent ostvaruje od banke po osnovu depozita. Zbog jedinstvene metodologije obračuna efektivne kamatne stope koju propisuje Hrvatska narodna banka i koju su obvezne primjenjivati sve banke u Hrvatskoj, podaci o EKS-u su usporedivi. 

 

Cilj uvođenja efektivne kamatne stope je zaštita klijenata u smislu uvođenja transparentnog prikaza troškova kredita odnosno prihoda depozita kod svih banaka. Kod kredita se u izračun efektivne kamatne stope uključuje: godišnja kamatna stopa, interkalarna kamata, naknade koje korisnik kredita plaća Banci, iznos depozita (ako je depozit uvjet za odobravanje kredita), kamata koju banka plaća na sredstva depozita.

Energetski certifikat

Energetski certifikat sadrži podatke o potrebnoj potrošnji energije za grijanje, hlađenje i ventilaciju, a ovisno o potrebnoj energiji zgrade se dijele na energetske razrede A+, A, B, C, D, E, F i G, gdje razred A+ predstavlja energetski najučinkovitije zgrade tj. zgrade koje troše najmanje energije, a razred G zgrade koje su energetski neučinkovite tj. troše najviše energije. Certificiranje obavljaju stručnjaci s posebnim ovlaštenjem Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja, a rok važenja energetskog certifikata je 10 godina.

 

Energetski certifikat sadrži opće podatke o zgradi, energetski razred zgrade, rok važenja certifikata, podatke o osobi koja je izdala i izradila energetski certifikat, podatke o osobama koje su sudjelovale u izradi energetskog certifikata, oznaku energetskog certifikata, podatke o termotehničkim sustavima, energetske potrebe zgrade, podatke o korištenju obnovljivih izvora energije, prijedlog mjera, detaljnije informacije i objašnjenje sadržaja energetskog certifikata.

 

Izrada energetskog certifikata obvezna je za postojeće zgrade ili njihove samostalne uporabne cjeline koje se prodaju, iznajmljuju, daju u zakup ili daju na leasing, a imaju ukupnu korisnu površinu veću od 50 m2 ili se radi o posebnom dijelu zgrade koji se nalazi u zgradi koja ima ukupnu korisnu površinu veću od 50 m2 bez obzira na površinu tog posebnog dijela.

 

Investitor nove zgrade dužan je osigurati energetski certifikat prije početka njezine uporabe, odnosno puštanja u pogon.

Od obveze ishođenja energetskog certifikata izuzete su samo vjerske zgrade, privremene zgrade, industrijska postrojenja, nestambene poljoprivredne zgrade, stambene zgrade koje se koriste manje od četiri mjeseca godišnje i slobodnostojeće zgrade s ukupnom korisnom površinom manjom od 50 m2.

Popis ovlaštenih energetskih certifikatora

Saznajte više >

Etažiranje

Etažiranje je postupak kojim se uspostavlja vlasništvo nad točno određenim, posebnim dijelom nekretnine (npr. stan sa spremištem, garaža, poslovni prostor i sl.) - tzv. etažno vlasništvo, te je u tu svrhu potrebno izraditi Elaborat s planom posebnih dijelova objekta (etažni elaborat).

 

Uspostavljeno etažno vlasništvo upisuje se u zemljišne knjige, dok se vlasništvo stana ili nekog drugog prostora u zgradi koja nije etažirana, u zemljišnim knjigama upisuje kao vlasništvo nedefiniranog dijela te zgrade i bez prikazanog udjela u zajedničkim prostorijama zgrade.

 

Etažni elaborat mora biti u skladu s aktom na temelju kojeg je nekretnina izgrađena (građevinska dozvola, rješenje o uvjetima građenja ili potvrda glavnog projekta).

 

Etažni elaborat najčešće sadrži:

  • tabelarni prikaz vrste i veličine prostora;
  • tabelarni prikaz vlasništva posebnih i zajedničkih dijelova zgrade;
  • prijedlog diobe posebnih i zajedničkih dijelova zgrade;
  • prijedlog diobe građevinskog zemljišta i zajedničkim prostorijama predmetne nekretnine s obzirom na udjele u vlasništvu na posebnim dijelovima nekretnine;
  • grafički dio elaborata sa bojom označenim posebnim dijelovima;
  • prijedlog upisa u zemljišne knjige;
  • opći uvjeti;
  • sporazum o prihvaćanju elaborata.

 

Što se postiže etažiranjem?

  • formalno-pravno jedinstvo nekretnine (zemljišta i zgrada koji su na tom zemljištu izgrađene);
  • uspostava vlasništva na točno određenom dijelu nekretnine;
  • mogućnost upisa tereta na posebnom dijelu nekretnine;
  • jednoznačno određivanje zajedničkih dijelova nekretnine, time i mogućnost; upravljanja i raspolaganja zajedničkim dijelovima u skladu sa zakonom.

Usluge Etažiranja

F

Fiducija

Fiducija je instrument osiguranja naplate kod kojeg se pravo vlasništva nad nekretninom ili pokretninom prenosi u korist banke sve do konačne otplate kredita.

G

Građevinska dozvola

Građevinska dozvola je dokument temeljem kojeg se može pristupiti građenju građevine, a graditi se mora u skladu s tom dozvolom.

 

Građevinska dozvola izdaje se za:

  1. građenje cijele građevine
  2. izvođenje radova na postojećoj građevini
  3. građenje jedne ili više cjelovitih građevina složene građevine (etapa) određenih lokacijskom dozvolom ili
  4. jednu ili više faza pojedine građevine određenih lokacijskom dozvolom.

Zahtjevu za izdavanje građevinske dozvole za koju se ne izdaje lokacijska dozvola investitor prilaže:

  1. tri primjerka glavnog projekta
  2. izjavu projektanta da je glavni projekt izrađen u skladu s prostornim planom i drugim propisima u skladu s kojima mora biti izrađen
  3. pisano izvješće o kontroli glavnog projekta, ako je kontrola propisana
  4. potvrdu o nostrifikaciji glavnog projekta, ako je projekt izrađen prema stranim propisima
  5. potvrde javnopravnih tijela da je glavni projekt izrađen u skladu s posebnim propisima, odnosno posebnim uvjetima i/ili dokaz da je podnio zahtjev za izdavanje tih potvrda, odnosno utvrđivanje tih uvjeta ako iste nisu izdane u propisanom roku
  6. potvrdu javnopravnog tijela da je glavni projekt izrađen u skladu s rješenjem o prihvatljivosti zahvata za okoliš ako se radi o zahvatu u prostoru za koji se provodi postupak procjene utjecaja zahvata na okoliš i/ili ocjene prihvatljivosti zahvata za ekološku mrežu
  7. dokaz pravnog interesa za izdavanje građevinske dozvole
  8. dokaz da može biti investitor (koncesija, suglasnost ili drugi akt propisan posebnim propisom) ako se radi o građevini za koju je posebnim zakonom propisano tko može biti investitor i
  9. dokaz da je vlasnik građevinskog zemljišta ispunio svoju dužnost prijenosa dijela zemljišta u vlasništvo jedinice lokalne samouprave, odnosno dužnosti sklapanja ugovora o osnivanju služnosti provoza i/ili prolaza, propisane posebnim zakonom kojim se uređuje prostorno uređenje, ako takva dužnost postoji.

Zahtjevu za izdavanje građevinske dozvole za građevinu za koju se prema posebnom zakonu izdaje lokacijska dozvola, investitor uz dokumente navedeno pod točkama 1., 3., 4., 6., 7. i 8. gornjeg popisa prilaže:

  1. lokacijsku dozvolu
  2. izjavu projektanta da je glavni projekt izrađen u skladu s lokacijskom dozvolom i drugim propisima u skladu s kojima mora biti izrađen i
  3. potvrde javnopravnih tijela da je glavni projekt izrađen u skladu posebnim propisima i/ili posebnim uvjetima određenim lokacijskom dozvolom i/ili dokaz da je podnio zahtjev za izdavanje tih potvrda ako iste nisu izdane u propisanom roku
  4. parcelacijski elaborat koji je ovjerilo tijelo nadležno za državnu izmjeru i katastar nekretnina i potvrdilo Ministarstvo, odnosno upravno tijelo koje je izdalo lokacijsku dozvolu za građevinu za koju se lokacijskom dozvolom određuje obuhvat zahvata u prostoru, a unutar kojeg se formira građevna čestica u skladu s lokacijskom dozvolom. 

Glavni projekt je sastavni dio građevinske dozvole, a što na njemu mora biti navedeno i ovjereno po tijelu graditeljstva. 

 

Zahtjevu za izdavanje građevinske dozvole za zgradu koja mora ispuniti zahtjeve energetske učinkovitosti prilaže se elaborat alternativnih sustava opskrbe energijom.

Saznajte više >

Građevinski investitor

Fizička ili pravna osoba u čije ime se gradi građevina i koja investira sredstva (novce) na području građevine u svrhu stvaranja profita (prodajom izgrađenih objekta, stanova ili poslovnih prostora) ili u svrhu zbrinjavanja vlastitih stambenih ili drugih potreba.

Gruntovnica

Općeprihvaćeni naziv za Zemljišnoknjižni odjel - dio Općinskog suda u kojem se vode zemljišne knjige. Zemljišne knjige su javne knjige (registar) u koje se upisuju nekretnine, vlasništvo i druga stvarna prava i neka obvezna prava na nekretninama te određeni drugi odnosi relevantni za pravni promet nekretninama. Zemljišne knjige, izvadci, odnosno ispisi i prijepisi iz zemljišne knjige uživaju javnu vjeru i imaju dokaznu snagu javnih isprava.

 

U prošlosti su se zemljišne knjige vodile ručno, kao uvezane i zapečaćene knjige, kako bi podaci u njima bili vjerodostojni, a proteklih je godina izvršena digitalizacija, tj. prijepis  zemljišnoknjižnih uložaka u elektronsku zemljišnu knjigu, te se danas veći dio zemljišnih knjiga umjesto ručno vodi elektroničkom obradom podataka.

Pregled e-izvadaka

H

Hipoteka na nekretnini

Hipoteka ili založno pravo je instrument osiguranja naplate putem kojeg banka u slučaju neredovite otplate kredita može zaplijeniti imovinu klijenta, u ovom slučaju nekretninu, kako bi naplatila svoja potraživanja.

 

Hipoteka na nekretnini upisuje se kao zabilježba u zemljišno knjižni uložak.

 

Osnovna razlika između hipoteke i fiducije je u tome što kod hipoteke klijent zadržava vlasništvo nad imovinom, dok se kod fiducije, pravo vlasništva odmah prenosi na banku. I zalog i pravo vlasništva traju do konačne otplate kredita.

Hipotekarni krediti

Hipotekarni krediti su dugoročni gotovinski krediti kojima je instrument osiguranja nekretnina. Kreditor vraćanje kredita osigurava tzv. intabulacijom - pravnim postupkom uknjižbe osiguranja tražbine (hipoteke) nad dužnikovim nekretninama.

 

Uz pokriće nekretninom (čija vrijednost se utvrđuje službenom procjenom od strane ovlaštenih fizičkih ili pravnih osoba), banka će analizirati i bonitet dužnika, odnosno njegovu kreditnu sposobnost. 

 

Ovdje će Vas Banka također tražiti zemljišno knjižni izvadak (original) koji ne smije biti stariji od 15 dana od dana podnošenja zahtjeva, te kao instrument osiguranja policu osiguranja nekretnine od požara i nekih drugih opasnosti vinkuliranu u korist Banke.

Hipotekarni krediti - Zagrebačka banka

I

Interkalarna kamata

Interkalarna kamata je kamata koja se obračunava na iznos glavnice za period od isplate (korištenja) do početka otplate glavnice kredita. Interkalarna kamatna stopa istovjetna je redovnoj kamatnoj stopi.

K

Kamatna stopa/Kamata

Kamatna stopa je postotak duga što ga u nekom razdoblju dužnik treba platiti vjerovniku.

Kamata je cijena upotrebe tuđih novčanih sredstava, a izračunava se kao svota koju je dužnik obvezan platiti u nekom vremenu.

Kapara (predujam)

Kapara je svota novca ili neka druga stvar koju jedna stranka daje drugoj, u pravilu, prilikom sklapanja ugovora.

 

U Zakonu o obveznim odnosima propisano je (čl. 303.) da ako je jedna strana dala drugoj stanoviti iznos novca ili stanovitu količinu drugih zamjenjivih stvari kao znak da je ugovor sklopljen (kapara) i kao sigurnost da će se ispuniti obveza iz ugovora, ugovor se smatra zaključenim kada je kapara dana, ako nije što drugo dogovoreno. U slučaju udovoljenja ugovoru kapara se mora vratiti ili uračunati u ispunjenje obveze. Ako što drugo nije ugovoreno, strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, niti to može učiniti druga strana vraćanjem dvostruke kapare. Dakle, kapara ima dvostruku svrhu. Ona služi kao potvrda o zaključenju ugovora i njome se pojačava sigurnost da će se obveza ispuniti.

 

Da bi stanoviti iznos novca koji je u trenutku zaključenja ugovora jedna strana dala drugoj u slučaju spora bio kapara ili djelomično ispunjenje ugovora, potrebno je utvrditi da li su stranke ugovorile kaparu. Davanju kapare treba prethoditi sporazum stranaka koji je sporedni ugovor o kapari.

 

Ako se ugovor ispuni primatelj kapare dužan je vratiti primljenu kaparu ili je uračunati u radnju stranke koja je kaparu dala, ako je to moguće prema naravi radnje. Kapara se vraća ako su se stranke sporazumjele da se ugovor neće ispuniti ili ako nijedna stranka nije odgovorna što ugovor nije ispunjen. U ovim slučajevima prestala je svrha kapare.

Imovinske posljedice ugovaranja kapare nastaju tek kad se ugovor ne ispuni zbog uzroka za koje je odgovorna jedna stranka.

 

Ako je za neizvršenje ugovora odgovorna osoba koja je dala kaparu, druga strana može po svom izboru tražiti izvršenje ugovora, ako je to još moguće i tražiti naknadu štete, a kaparu uračunati u naknadu ili vratiti ili se zadovoljiti primljenom kaparom (čl. 304. st. 1. ZOO). 

 

Ako je za neizvršenje ugovora odgovorna osoba koja je primila kaparu, druga strana može, po svom izboru, tražiti izvršenje ugovora, ako je to još moguće ili tražiti naknadu štete i vraćanje kapare, ili tražiti vraćanje dvostruke kapare (čl. 304. st. 2. ZOO).

 

U svakom slučaju kad druga strana traži izvršenje ugovora, ona ima pravo i na naknadu štete koju trpi zbog zakašnjenja (čl.304. st. 3. ZOO).U situaciji djelomičnog ispunjenja obveze, vjerovnik ne može zadržati kaparu, nego mora tražiti ispunjenje ostatka obveze i naknadu štete zbog zakašnjenja ili tražiti naknadu štete zbog nepotpunog ispunjenja, ali se u oba slučaja kapara uračunava u naknadu. Ako vjerovnik raskine ugovor i vrati ono što je primio kao djelomično ispunjenje, on može birati između ostalih zahtjeva koji pripadaju jednoj strani kad je ugovor ostao neizvršen krivnjom druge (čl. 305. ZOO). 

 

Kapara može imati i značaj odustatnine. To je onda kad je uz kaparu ugovoreno pravo da se odustane od ugovora i svaka strana može odustati od ugovora uz gubitak kapare odnosno povratak dvostruke kapare (čl. 306-307. ZOO). Kad se kapara smatra kao odustatnina, od ugovora može odustati i strana koja je kriva za neizvršenje ugovora. 

 

Kolika je kapara? U Republici Hrvatskoj kapara u pravilu iznosi 10% od iznosa kupoprodajne cijene ili po dogovoru između stranaka kupoprodajnog ugovora.

Katastar

Hrvatski sustav registriranja nekretnina i prava na njima zasniva se na dva registra - katastru i zemljišnoj knjizi. Katastarski podaci o nekretninama (katastarskim česticama) temelj su za osnivanje, obnovu, vođenje i održavanje zemljišnih knjiga. 

 

Katastar je evidencija u kojoj se nekretnine (čestice zemljine površine, katastarske čestice) opisuju prema njihovim tehničkim karakteristikama i time pojedinačno određuju. Zakon o državnoj izmjeri i katastru nekretnina definira katastar kao „evidenciju o česticama zemljine površine, zgradama i drugim građevinama koje trajno leže na zemljinoj površini ili ispod nje te o posebnim pravnim režimima na zemljinoj površini“.

 

Katastarsku evidenciju, kao i arhiviranje svih podataka vezanih uz katastarske čestice vode područni uredi Državne geodetske uprave – katastarski uredi.

 

Osnovna prostorna jedinica katastra je katastarska čestica koja predstavlja dio područja katastarske općine omeđen granicama (međama ili drugim granicama) koje određuju pravni odnos na zemljištu, te granicama načina uporabe zemljišta. Katastarske čestice prikazuju se u katastarskom operatu svojim granicama i označuju posebnim brojem u okviru katastarske općine.

 

Osim vođenja katastarske evidencije, katastarski uredi zaduženi su za provedbu parcelacijskih i drugih geodetskih elaborata te za usluge izdavanja javnih isprava građanima (kopije katastarskih planova, prijepisi posjedovnih listova i sl.). 

 

Katastarski plan (karta) je skup grafičkih prikaza s podacima o položaju, obliku, načinu korištenja i namjeni katastarskih čestica na kojem su katastarske čestice ucrtane po brojevima na kojem se jasno vide njihove granice, oblik i položaj te građevinski objekti koji su izgrađeni na njima. Kopija katastarskog plana koja se često naziva i preris ili precrt katastarskog plana, situacija, položajni nacrt i sl., grafički prikazuje nekretninu tako da se mogu uočiti oblik parcele, smještaj objekta na parceli, položaj prema susjednim objektima, položaj prilaznih cesta i sl.

Izdaje se analagno, na papiru formata A4 ili A3, u mjerilima 1:1000, 1:2880, 1:2904 što ovisi o starosti mapa, odnosno primjenjivoj planimetriji te u digitalnom obliku u različitim formatima. 

 

Važno je napomenuti da katastarski plan predstavlja zadnje katastru prijavljeno stanje, što znači da ne mora u potpunosti odgovarati trenutnom stanju na terenu.

 

Dio katastarskog operata je i posjedovni list, koji sadrži podatke o broju posjedovnog lista unutar katastarske općine, imenu i prezimenu odnosno nazivu vlasnika ili ovlaštenika katastarskih čestica i njihovom matičnom broju, podatke o prebivalištu odnosno sjedištu vlasnika odnosno ovlaštenika, podatke o suvlasničkim omjerima vlasnika kada su oni utvrđeni po nadležnom tijelu, podatke o katastarskim česticama (broj, položaj, oblik, adresa, način uporabe i površina katastarskih čestica), te podatke o zgradama i drugim građevinama (položaj, oblik i način uporabe zgrada i drugih građevina).

 

Dvostruki sustav registriranja nekretnina i prava nad njima (katastra i zemljišne knjige) Vlada RH u proteklom je razdoblju povezala putem programa Zajednički informacijski sustav (ZIS), pa je sve digitalizirane podatke o katastru i zemljišnim knjigama moguće provjeriti na službenim internetskim stranicama. Dodatno, pomoću sustava e-građani moguće je putem interneta ishoditi službene isprave - kopiju katastarskog plana i prijepis/izvod iz posjedovnog lista bez odlaska u nadležni katastarski ured.

 

Pregled grafičkog dijela katastarskog operata

Pregled katastarskih čestica

Kreditna sposobnost

Kreditna sposobnost je karakteristika dužnika prema kojoj kreditor procjenjuje hoće li mu odobreni kredit biti otplaćen u skladu s ugovorom. Kreditna sposobnost tražitelja kredita utvrđuje se prilikom podizanja kredita, temeljem vjerodostojne dokumentacije koja se prilaže uz zahtjev za kredit, a iznosi cca 1/3 netto plaće. Naravno mnogo je i drugih elemenata koji pomažu banci pri ocjenjivanju kreditne sposobnosti tražitelja kredita.

Kupoprodajni ugovor

Nakon što su kupac i prodavatelj postigli dogovor oko kupoprodaje, pristupa se sklapanju ugovora kojim se dvije stranke potpisnice tog ugovora obvezuju na zaključenje pravnog posla kupoprodaje određene nekretnine. Ugovor obično sadržava:

  • točan naziv prodavatelja odnosno kupca,
  • podatke o nekretnini,
  • cijenu nekretnine,
  • kaparu,
  • tabularnu izjavu.

Osim gore navedenih elemenata uputno je u kupoprodajni ugovor upisati i neke druge bitne elemente koji su važni kod kupoprodaje nekretnine, a to su:

  • dinamika isplate ugovorene cijene,
  • odredbe zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima,
  • datum sklapanja ugovora,
  • rok (datum) primopredaje,
  • ugovor obavezno potpisuju vlastoručno obje ugovorne strane ili njihovi punomoćnici.  

Napomene:

  1. Ugovor mora sadržavati točan opis nekretnine - identičan opisu iz zemljišnoknjižnog uloška (poduloška) u kojem je predmetna nekretnina upisana.
  2. Nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora prodavatelj ili njegov punomoćnik ovjeravaju svoj potpis na ugovoru kod javnog bilježnika (što je uvjet za prijenos prava vlasništva u zemljišnim knjigama).

L

Lokacijska dozvola

Lokacijska dozvola je upravni akt koji se izdaje na temelju dokumenata prostornog uređenja, te posebnih zakona i propisa donesenih na osnovu tih zakona.

 

Lokacijskom dozvolom se, ovisno o vrsti zahvata u prostoru i vrsti radova, određuju sljedeći lokacijski uvjeti:

  1. vrsta radova (građenje nove građevine, rekonstrukcija postojeće građevine i sl.)
  2. lokacija zahvata u prostoru
  3. namjena građevine s brojem posebnih dijelova nekretnine koji su samostalne uporabne cjeline (stan, poslovni prostor, garaža i sl.) i/ili funkcionalnih jedinica (hotelska soba, apartman i sl.)
  4. veličina građevine (vanjski gabariti nadzemnog i podzemnog dijela građevine te broj i vrsta etaža ako ih ima)
  5. uvjeti za oblikovanje građevine
  6. oblik i veličina građevne čestice i/ili obuhvata zahvata u prostoru
  7. smještaj jedne ili više građevina na građevnoj čestici i/ili unutar obuhvata zahvata u prostoru
  8. uvjeti za uređenje građevne čestice, osobito zelenih i parkirališnih površina
  9. uvjeti za nesmetani pristup, kretanje, boravak i rad osoba smanjene pokretljivosti
  10. način i uvjeti priključenja građevne čestice, odnosno građevine na prometnu površinu i drugu infrastrukturu
  11. mjere (način) sprječavanja nepovoljna utjecaja na okoliš i prirodu određene u skladu s prostornim planom
  12. ostali uvjeti iz prostornog plana od utjecaja na zahvat u prostoru
  13. dijelovi složene građevine za koje se izdaju građevinske dozvole u slučaju etapnog građenja i/ili dijelovi građevine za koje se izdaju građevinske dozvole u slučaju faznog građenja građevine
  14. posebni uvjeti (izdaju ih javnopravna tijela)
  15. uvjeti važni za provedbu zahvata u prostoru (obveza uklanjanja postojećih građevina, sanacija terena građevne čestice, obveza ispitivanja tla, kompenzacijski uvjeti i dr.). 

Lokacijska dozvola izdaje se samo za određene vrste zahvata u prostoru i to:

  1. eksploatacijsko polje, osim za eksploatacijsko polje ugljikovodika ili geotermalne vode za energetske svrhe, građenje rudarskih objekata i postrojenja koji su u funkciji izvođenja rudarskih radova, skladištenje ugljikovodika i trajno zbrinjavanje plinova u geološkim strukturama
  2. rudarske objekte i postrojenja za eksploataciju ugljikovodika ili geotermalne vode za energetske svrhe u skladu s prostornim planom na eksploatacijskom polju određenom na temelju posebnog zakona kojim se uređuje istraživanje i eksploatacija ugljikovodika
  3. određivanje novih vojnih lokacija i vojnih građevina
  4. zahvate u prostoru koji se prema posebnim propisima kojima se uređuje gradnja ne smatraju građenjem
  5. etapno i/ili fazno građenje građevine
  6. građenje na zemljištu, odnosno građevini za koje investitor nije riješio imovinskopravne odnose ili za koje je potrebno provesti postupak izvlaštenja
  7. građenje građevina ako to stranka zatraži.

Zahtjevu za izdavanje lokacijske dozvole podnositelj zahtjeva prilaže:

  1. tri primjerka idejnog projekta
  2. izjavu projektanta da je idejni projekt izrađen u skladu s prostornim planom
  3. posebne uvjete i/ili dokaz da je podnio zahtjev za utvrđivanje posebnih uvjeta ako isti nisu utvrđeni u roku propisanom ovim Zakonom
  4. rješenje o prihvatljivosti zahvata za okoliš ako se radi o zahvatu u prostoru za koji se prema posebnim propisima provodi postupak procjene utjecaja zahvata na okoliš i/ili ocjene prihvatljivosti zahvata za ekološku mrežu i
  5. potvrdu o nostrifikaciji idejnog projekta, ako je projekt izrađen prema stranim propisima.

Za vrijeme trajanja postupka izdavanja lokacijske dozvole, nadležno tijelo će od raznih tijela državne uprave zatražiti potrebne suglasnosti, uvjete, mišljenja i potvrde kao na primjer: elektroenergetsku suglasnost, uvjete vodovoda i kanalizacije, sanitarno tehničke uvjete, prometne uvjete i sl. 

 

Za vrijeme trajanja postupka izdavanja lokacijske dozvole nadležno tijelo dužno je pozvati  vlasnike i nositelje drugih stvarnih prava na nekretninama koje neposredno graniče s nekretninom za koju se izdaje dozvola i predstavnike jedinica lokalne samouprave na čijem se području planira zahvat u prostoru na uvid u idejni projekt radi izjašnjenja. 

 

Lokacijska dozvola vrijedi 2 godine od dana njene pravomoćnosti, no važenje lokacijske dozvole produžuje se na zahtjev podnositelja zahtjeva ili investitora jednom za još dvije godine ako se nisu promijenili uvjeti u skladu s kojima je lokacijska dozvola izdana.

Saznajte više >

Lokacijska informacija

Lokacijska informacija je dokument koji se izdaje u svrhu upoznavanja s namjenom prostora i uvjetima provedbe zahvata u prostoru iz prostornih planova na određenom zemljištu.

 

Lokacijsku informaciju izdaje upravno tijelo na čijem se području nalazi zemljište, po zahtjevu zainteresirane osobe, u roku od osam dana od dana podnošenja zahtjeva.

 

Zahtjev za izdavanje lokacijske informacije može podnijeti bilo koja zainteresirana stranka, odnosno za podnositelj zahtjeva ne mora biti vlasnik niti polagati ikakva druga prava na zemljištu za koje se zahtjev podnosi. 

 

Osim podataka o podnositelju zahtjeva, u zahtjevu za izdavanje lokacijske informacije potrebno je navesti broj katastarske čestice i katastarska općinu zemljišta za koja se traži izdavanje informacije.

 

Lokacijska informacija se izdaje u pisanom obliku za zemljište navedeno u zahtjevu, a sadrži informaciju o:

  1. prostornim planovima svih razina unutar čijeg obuhvata se nalazi zemljište
  2. namjeni prostora propisanoj prostornim planovima svih razina
  3. područjima u kojima je posebnim propisima propisan poseban režim korištenja prostora (kulturnim dobrima upisanim u Registar kulturnih dobara Republike Hrvatske i dr.), ako se zemljište nalazi na takvom području
  4. obvezi donošenja urbanističkog plana uređenja, ako se zemljište nalazi na području za koje je takva obveza propisana ovim Zakonom
  5. prostornim planovima i/ili njihovim izmjenama i dopunama, čija je izrada i donošenje u tijeku
  6. mjestima na kojima se može izvršiti uvid u prostorne planove i vrijeme kada se to može učiniti.

P

Parcelacija zemljišta

Postupak kojim se vrši promjena oblika i površine parcele u katastru i zemljišnoj knjizi.

Parcelacija se provodi pomoću parcelacijskog elaborata, koji izrađuje ovlašteni geodet. Parcelacija građevinskog zemljišta može se provoditi samo u skladu s:

  1. lokacijskom dozvolom
  2. rješenjem o utvrđivanju građevne čestice
  3. građevinskom dozvolom, odnosno drugim aktom na temelju kojega je izgrađena građevina
  4. urbanističkim planom uređenja ili prostornim planom područja posebnih obilježja koji u grafičkom dijelu propisuje oblik i veličinu građevne čestice, odnosno zone pojedine namjene u mjerilu 1:1000 ili 1:2000
  5. prostornim planom uređenja grada, odnosno općine i generalnim urbanističkim planom u svrhu određivanja zemljišta koje je vlasnik dužan prenijeti u vlasništvo jedinice lokalne samouprave
  6. granicom građevinskog područja određenom važećim ili ranije važećim prostornim planom u svrhu određivanja vlasništva zemljišta sukladno posebnim zakonima o poljoprivrednom zemljištu i šumama.

Plomba - Z-predmet

Z-predmet ili plomba je broj zemljišnoknjižnog podneska na zemljišnoknjižnom ulošku kojim se iskazuje činjenica da je podnesen prijedlog za neku vrstu upisa (vlasništvo, etažiranje, hipoteka i sl). Označava da je glede zemljišnoknjižnog uloška započet zemljišnoknjižni postupak koji još nije proveden. Plomba se briše provedbom upisa ili zabilježbom odbijanja prijedloga za upis. Označava se oznakom  Z-(redni broj podneska)/(godina podnošenja podneska), a plombe na istom zemljišnoknjižnom ulošku rješavaju se redoslijedom kojim su zaprimljene.

Porez na promet nekretnina

Porezom na promet nekretnina oporezuju se sve vrste stjecanja nekretnina, osim stjecanja nekretnina koje se oporezuju porezom na dodanu vrijednost (PDV).

 

PDV u prometu nekretnina obračunava se i plaća kad isporučitelj koji je upisan u registar obveznika PDV-a isporučuje građevinsko zemljište i građevine ili njihove dijelove, kao i zemljišta na kojima su izgrađene, i to samo ako su te građevine ili njihovi dijelovi nastanjeni ili korišteni manje od 2 godine. 

 

Porezni obveznik u plaćanju poreza na promet nekretnina je stjecatelj nekretnine, porezna osnovica je tržišna vrijednost nekretnine u trenutku stjecanja, porezna stopa iznosi 4%, a porez se plaća jednokratno.  

 

Od 1. siječnja 2017. stjecatelj nekretnine više nije zakonski obvezan prijaviti poreznu obvezu nadležnoj Poreznoj upravi, već su promet nekretnina obvezni prijaviti javni bilježnik te sudovi i druga javnopravna tijela. 

 

Budući da se stjecanje novosagrađenih nekretnina oporezuje prema Zakonu o porezu na dodanu vrijednost, kod kupnje novosagrađene nekretnine kupac ne plaća porez na promet nekretnina.

Saznajte više >

Posrednik u prometu nekretnina

Fizička ili pravna osoba koja se bavi posredovanjem između stranki pri sklapanju pravnih poslova kojih je predmet određena nekretnina (kupnja, prodaja, zamjena, najam, zakup i dr.). Uvjeti poslovanja posrednika u prometu nekretninama u RH od 2007. regulirani su Zakonom o posredovanju u prometu nekretninama.

 

Registar posrednika u prometu nekretnina

Udruženje poslovanja nekretninama pri HGK

Usluge posredovanja

Predugovor

Predugovor o kupoprodaji nekretnina je dokument u kojem dvije stranke utvrđuju namjeru i izjavljuju da jamče jedna drugoj da će u određenom vremenu zaključiti drugi, “glavni” - Kupoprodajni ugovor i to pod uvjetima određenim i navedenim u Predugovoru.

 

Kao i Kupoprodajni ugovor, Predugovor se sastoji od nekoliko bitnih elemenata, a to su:

  • predmet kupoprodaje;
  • jamstvo od strane prodavatelja da je on vlasnik predmetne nekretnine i da ista nije opterećena uknjiženim ili neuknjiženim teretima niti pravima u korist trećih kojima se osporava, ograničava ili umanjuje kupčevo pravo;
  • kupoprodajna cijena izražena u kunama;
  • dinamika isplate kupoprodajne cijene;
  • kapara;
  • izjava o preuzimanju obveze plaćanja poreza na promet nekretnina od strane kupca ili prodavatelja;
  • ostali uvjeti kupoprodaje.

Napomena:

Predugovor o kupoprodaji nekretnine vlastoručno potpisuju i prodavatelj i kupac. Iako se ovjera potpisa kod javnog bilježnika od strane prodavatelja ne prakticira, Predugovor ima pravnu snagu kao i kupoprodajni ugovor.

Mora biti sastavljen u pisanom obliku s obzirom na to da se i za sklapanje glavnog ugovora o kupoprodaji nekretnine traži pisani oblik.

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine

Procjena tržišne vrijednosti nekretnine je postupak kojim se određuje tržišna vrijednost nekretnine u sadašnjem vremenu uzimajući u obzir različite parametre koji imaju utjecaj na vrijednost nekretnine.

Postupak procjene sadržan je u procjembenom elaboratu - dokumentu kojim se procjena vrijednosti nekretnina jasno i transparentno prezentira u pisanom obliku, a obuhvaća nalaz i mišljenje stalnoga sudskog vještaka za procjenu nekretnina ili procjenu stalnoga sudskog procjenitelja.

Postupak izrade procjene tržišne vrijednosti nekretnina reguliran je Zakonom o procjeni vrijednosti nekretnina.

 

Procjene nekretnina

Prostorni planovi

Prostorni plan je dokument prostornog uređenja koji se donosi na državnoj, regionalnoj i lokalnoj razini, a planom se definira organizacija, korištenje i namjena prostora te mjerila i smjernice za Procjena tržišne vrijednosti nekretnine

Saznajte više >

S

Stambeni krediti

Podizanjem stambenih kredita omogućujete si poboljšanje stambenih uvjeta, kupnjom nekretnine, nadogradnjom postojeće nekretnine ili rekonstrukcijom.

 

Namjena stambenog kredita:

  • kupnja kuće ili stana,
  • izgradnja kuće ili stana,
  • dovršenje, dogradnja, nadogradnja, rekonstrukcija, adaptacija stambenog objekta,
  • kupnja, te komunalno uređenje građevinske čestice. 

Banke obično traže sljedeću dokumentaciju:

  • izvadak iz zemljišne knjige za nekretninu koja se daje u zalog i nekretninu koja je predmet kreditiranja (izvadak obično ne smije biti stariji od 15 dana);
  • nekretnina na kojoj se zasniva založno pravo mora biti upisana u zemljišne knjige i na njoj ne smije biti upisan nikakav teret od drugih fizičkih ili pravnih osoba;
  • vrijednost nekretnine na kojoj se upisuje hipoteka u korist Banke od koje tražite kredit, mora biti procijenjena od ovlaštenog sudskog procjenitelja kojeg često predloži i sama Banka;
  • elaborat o procijenjenoj nekretnini koja se daje u zalog, a koji sadrži i fotografije nekretnine od ovlaštenog sudskog vještaka;
  • fotokopija Rješenja sudskog vještaka o imenovanju;

Naravno - svaka banka može imati svoje specifične uvjete i vrlo je dobro provjeriti svaki analizirani kredit pozivom na besplatan broj dotične banke.

Stambeni krediti - Zagrebačka banka

Sudužnik

Osoba koja također ima obvezu preuzimanja plaćanja kredita, u slučaju da dužnik i jamac nisu u mogućnosti. Smatra se kao nešto "jači" instrument osiguranja od jamca. To je osoba koja podiže kreditnu sposobnost dužnika prilikom podizanja kredita. 

 

Sudužnik i jamac su osobe koje zajedno s korisnikom kredita solidarno jamče banci za redovitu otplatu te daju suglasnost da u slučaju neredovite otplate kredita, banka može od njih naplatiti svoja potraživanja. Razlika među njima je u tome što sudužnik pored toga jamstva pojačava kreditnu sposobnost korisnika kredita pa je on u kreditu potreban samo onda kada korisnik kredita nije u potpunosti kreditno sposoban, na primjer kada nema dovoljno visoku plaću za traženi iznos kredita.

T

Tabularna izjava

Tabularna izjava je izjava prodavatelja-vlasnika nekretnine kojom prodavatelj kupcu nakon primitka cijelog kupoprodajnog iznosa dozvoljava bezuvjetan upis vlasništva na nekretninu bez ikakovog budućeg protivljenja i ograničenja. Prodavatelj tabularnom izjavom ovlašćuje kupca da bez ikakvog daljnjeg pitanja i odobrenja ishodi uknjižbu prava vlasništva u svoju korist i u svoje ime.

 

Prodaja nekretnine, osim predaje u posjed, obuhvaća i dužnost prodavatelja da izda kupcu tabularnu ispravu ako je kupac svoje obveze izvršio na uredan način, odnosno isplatio ugovorenu cijenu.

 

Ako prodavatelj ne želi izdati tabularnu ispravu, a kupac je podmirio sve svoje obveze, u tom slučaju kupac ima pravo tražiti raskid ugovora. Kupac može tužbom zahtijevati izdavanje tabularne isprave (isprave podobne za prijenos prava vlasništva u zemljišne knjige) od prodavatelja ako isti ne želi svoju obvezu ispuniti dobrovoljno.

U slučaju prestanka pravne osobe, odnosno smrti fizičke osobe prodavatelja, kupcu kojem nije izdana tabularna isprava istu može ishoditi od pravnih sljednika / nasljednika, ili sudskim putem.

U svakom slučaju, na temelju kupoprodajnog ugovora može se predbilježiti pravo vlasništva (uvjetno stjecanje), a predbilježba se pretvara u uknjižbu ako se opravda (odlukom zemljišnoknjižnog suda ili presudom u parnici) u određenom roku. 

 

Nije zapreka izdavanju tabularne isprave činjenica da kupac nije isplatio kupoprodajnu cijenu u cijelosti. Bitno je da on ima namjeru to učiniti. Prodavatelj je dužan izdati tabularnu ispravu kupcu ako nekretnina koja je predmet kupoprodaje nije upisana u zemljišne knjige, niti je prodavatelj upisan kao vlasnik.

U

Uplana (uknjižba)

Nakon izgradnje objekta, novogradnju je potrebno "uplaniti", odnosno evidentirati u katastru i zemljišnim knjigama.

Uplana objekta podrazumijeva ucrtavanje građevine u katastarske planove, a provodi se na temelju geodetskog projekta odnosno geodetskog elaborata za evidentiranje građevine u katastru ili promjenu podataka o zgradama ili drugim građevinama, ako se radi o građevini za koju se ne izrađuje geodetski projekt. Geodetske projekte i geodetske elaborate izrađuju ovlašteni geodeti.

 

Geodet na terenu uz pomoć geodetskih instrumenata vrši izmjeru građevine tako da mjeri tlocrtne gabarite objekta i određuje točan položaj objekta na parceli. Takvo mjerenje rezultira formiranjem prijavnog lista u kojem se prikazuje stanje podataka u posjedovnom listu (broj, položaj, oblik, površina i izgrađenost katastarske čestice) prije izrade elaborata i stanje tih podataka koje treba uspostaviti nakon provedbe elaborata. 

 

U sklopu prijavnog lista nalazi se i grafički dio u kojem je prikazana skica izvršenog premjeravanja, a temeljem koje se objekt ucrtava u planove.

 

Ovako formiran izvještaj, geodet prijavljuje katastru na provedbu.. Katastar po službenoj dužnosti navedene izmjene prijavljuje u zemljišnoknjižni odjel nadležnog općinskog suda, kako bi se iste evidentirale i u zemljišnim knjigama.

 

Za građevine za koje je izdana uporabna dozvola uz upis građevine u zemljišne knjige navodi se i zabilježba s podacima o uporabnoj dozvoli.

 

Upis građevine u katastar

Upis građevine u zemljišne knjige

Uporabna dozvola

Izgrađena građevina, odnosno rekonstruirana građevina može se početi koristiti, odnosno staviti u pogon te se može donijeti rješenje za obavljanje djelatnosti u toj građevini prema posebnom zakonu, nakon što se za tu građevinu izda uporabna dozvola.

 

Uporabnu dozvolu izdaje Ministarstvo odnosno nadležno upravno tijelo koje je prethodno izdalo građevinsku dozvolu, nakon što se tehničkim pregledom utvrdi da je građevina izgrađena u skladu s građevinskom dozvolom, a osobito glede ispunjavanja bitnih zahtjeva za građevinu.

 

Na temelju uporabne dozvole izgrađena građevina se smije početi koristiti te se građevina može evidentirati u katastru i zemljišnim knjigama.

Saznajte više >

V

Valutna klauzula

Valutna klauzula je klauzula koja se unosi u ugovore kako bi se vjerovnik novčane obveze zaštitio od promjena vrijednosti novca u razdoblju između nastanka novčane obveze i trenutka njezina dospijeća.

Vinkulacija

Vinkulacija je naznaka novog primatelja imovine radi osiguranja naplate kredita u slučaju dužnikovog neplaćanja. Ovaj pojam se veže uz hipoteku nad nekretninu.

Vlasnički list

Vlasnički list ili gruntovni list je uobičajeni naziv za zemljišno-knjižni izvadak kojim se dokazuje vlasništvo – službeni preslik zemljišno-knjižnog uloška koji se izdaje u zemljišno-knjižnim odjelima.

Pregled e-izvadaka

Z

Zemljišno knjižni izvadak /uložak

Zemljišno-knjižni uložak je uložak iz zemljišne knjige koji sadrži podatke o nekretnini koji su podijeljeni u tri dijela:

  • Posjedovnica ( A list )– sadrži podatke o svim katastarskim česticama koje čine jedno zemljišnoknjižno tijelo te sve katastarske promjene koje se odnose na njih. 
  • Vlastovnica ( B list )– sadrži podatke o vlasniku nekretnine, promjene glede vlasništva i osobna ograničenja kojima je vlasnik podvrgnut glede raspolaganja nekretninom
  • Teretovnica ( C list )– sadrži podatke o stvarnim i drugim pravima kojima je nekretnina opterećena ( hipoteka, osobne i stvarne služnosti, pravo građenja, obvezna prava ). 

Zadnji broj dnevnika

Broj zadnjeg zemljišnoknjižnog podneska na ZK ulošku s kojim je proveden upis. Zadnji broj dnevnika je broj pod kojim je bila provedena posljednja plomba. 

Službeni zemljišno knjižni izvadak / uložak moguće je ishoditi i putem interneta pomoću web sustava e-građani, bez odlaska u Zemljišnoknjižni odjel.

Pregled e-izvadaka